Am 23.12.2020 macht die deutsche Bundesregierung vielen Suchenden nach Wohneigentum ein vorgezogenes Weihnachtsgeschenk – denn dann treten die Vorschriften aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft.
Die Regelungen des neuen Gesetzes sehen dabei künftig vor, dass Käufer mit nicht mehr als der Hälfte der Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder Einfamilienhauses belastet werden können. Diese Initative des Gesetzgebers zur weitere Reform des Maklerrechts nach etwas mehr als fünf Jahre seit Inkrafttreten des sog. Bestellerprinzips ist dabei vor allem das bisherige Fehlen einer verbindlichen, bundeseinheitlichen Regelung zurückzuführen. So ist es in vielen Bundesländern bis dato gängige Praxis, dass Käufer von Wohneigentum die gesamte Maklerprovision tragen. Das Gesetz verfolgt nun das Ziel, die Kaufnebenkosten beim Wohnimmobilienerwerb spürbar zu senken, da diese nicht durch die Bank finanziert werden sondern durch Eigenkapital gedeckt werden müssen und dadurch eine hohe Hürde beim Immobilienerwerb darstellen. Die Bundesministerin der Justiz und für Vebraucherschutz Christine Lambrecht erklärt dazu: „Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selber tragen. […] Durch die neuen Regeln erleichtern wir jungen Menschen und Familien die Bildung von Wohneigentum und den Aufbau einer zukunftsfesten Altervorsorge.“¹
Wann wird die Maklerprovision geteilt?
Die Neuregelungen bewirken im Detail, dass künftig eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision beim Verkauf von Wohneigentum nur dann wirksam ist, wenn die den Makler beauftragende Partei zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Im Umkehrschluss bedeutet dies dann auch, dass der Makler der mit einer Partei vereinbart für die unentgeltlich tätig zu sein, auch von der anderen Seite keine Courtagezahlung verlangen kann.
Darüber hinaus wird geregelt, dass der Auftraggeber des Maklers bzw. der Makler selber zunächst belegen muss, dass er die Provision des Auftraggebers gezahlt bzw. erhalten hat, bevor von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangt werden kann.
Eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht für den Geltungsbereich der Neuregelung bleibt dennoch bestehen: Beim Käufer des Einfamilienhauses bzw. der Eigentumswohnung muss es sich um einen Verbraucher im Sinne des des § 13 BGB handeln. Somit ist klar, dass im Fall des Erwerbs durch einen gewerblich tätigen Käufer eine anderweitige Vereinbarung über die Verteilung der Maklerkosten möglich bleibt.
Zudem verbrieft das Gesetz erstmals eine Formvorschrift für Maklerverträge mit genannten Verbrauchern über den Kauf von Wohneigentum. Diese bedürfen für Ihre Wirksamkeit nunmehr der Textform, so das konkludentes Handeln wie bspw. eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag künftig nicht mehr ausreichen.
Was ändert sich für Makler?
Der Präsident des IVD Jürgen Michael Schick begrüßt dabei grundsätzlich die verabschiedete Regelung, die eine grundsätzliche Doppeltätigkeit des Maklers weiterhin zulässt: “ Die Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer ist fair, da in der Regel beide Parteien von der Leistung des Makler profitieren. […] Sie entspricht dem Leitbild des Immobilienmaklers, der als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert.“ Dennoch sieht er diese auch kritisch: „Viele Maklerunternehmen müssen ihre Geschäftsmodelle umstellen. Das wird nicht einfach, zumal die Folgen der Corona-Krise noch längere Zeit zu spüren sein werden. Ich bin aber auch davon überzeugt, dass mit der Regelung die Qualität und Professionalisierung der Branche gesteigert wird.“²
Als gesichert scheint, dass die Neuregelung die Vermittlung von Wohneigentum transparenter und rechtssicherermacht – eine Entwicklung von der langfristig die gesamte Branche profitieren kann. Während bei der Vermittlung von Anlageimmobilien mit mehrheitlich gewerblicher Nutzung bereits seit Jahren eine zunehmende und notwendige Professionalisierung in Deutschland beobachtet werden kann, ist der Markt für Wohneigentum aufgrund der Angebotsknappheit in urbanen Gebiete verbunden mit einer starken Machtposition von Verkäufern und lückenhafter Rechtsvorschriften seit jeher ein Problemfeld, dass letztlich zum meist schlechten Renommee von Maklern maßgeblich beigetragen hat.
Mittelfristig wird die Neuregelung dazu führen, dass bei der Immobilienvermittlung seriöse Marktteilnehmer, die Ihre Dienstleistung und Ihr fachspezifisches Marktwissen sowohl im Interesse des Käufers als auch des Verkäufers einsetzen, Ihre Marktpostion festigen und stärken werden. Unqualifizierte Anbieter werden hingegen nach und nach vom Markt verschwinden.
Im Wortlaut finden sich dann ab dem 23.12.2020 folgende neue Regelungen zur Maklercourtage bei der Vermittlung über Wohnungen und Einfamilienhäuser im BGB:
§ 656a Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist.
§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Einzelnachweise:
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 14.05.2020, Faire Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien kommt, https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/051420_Makler.html am 20.07.2020
- Dietz, Peter, 22.05.2020, Die Teilung der Maklerporvision ist Gesetz, https://www.immobilien-zeitung.de/156337/teilung-maklerprovision-ist-gesetz am 20.07.2020
