Markt- und Standortanalyse bei Gewerbeimmobilien

Markt- und Standortanalyse bei Gewerbeimmobilien

Markt- und Standortanalyse bei Gewerbeimmobilien 1024 576 KUNZ-SCHULZE

Was ist eine Markt- und Standortanalyse? Warum ist diese überhaupt wichtig und wer führt diese aus? Mit dieser Frage sollte sich jedes Unternehmen, welches sich mit dem Thema Standortsuche beschäftigt auseinandersetzen.
Aber auch für Eigentümer oder Investoren ist diese Frage fundamental, da eine Analyse mit entscheidend sein kann für die Wertermittlung einer Immobilie.

Wenn die Suche nach einem neuen Standort bzw. eine Standortverlagerung in den Fokus rückt, sollte von einer Firma im Vorfeld eine Markt – und Standortanalyse durchführt werden, um das Unternehmensrisiko zu minimieren, da die Standortwahl erfolgsentscheidend sein kann. Hierbei empfiehlt sich eine vom Unternehmen intern selbst erstellte Analyse oder von einem externen Anbieter, wenn eine fachlich fundierte Ausführung gewünscht ist und die eigene Qualifikation dafür nicht ausreicht.

Auch Kunz-Schulze Immobilien konnten sich diesbezüglich schon an der ein oder anderen Stelle unterstützend und Erfolg bringend einsetzen. Ebenso verhält es sich mit Eigentümern oder Projektentwicklern, die über eine/n Verkauf/Vermietung ihrer Immobilie nachdenken, denn eine frühzeitige Markt- und Standortanalyse kann ungeahnte Potenziale einer Immobilie entfalten, Umstrukturierungen vorantreiben oder dabei helfen einen markgerechten Verkaufspreis / Mietpreis zu erzielen.

Wie sieht eine solche Analyse also aus?

Im ersten step unterscheidet man zwischen harten und weichen Standortfaktoren. Unter die harten Faktoren werden klar definierbare Größen gezählt wie u.a: Verkehrsanbindung / Infrastruktur, Umweltschutzauflagen, Lohnkosten, Mietpreise, Arbeitslosenquote usw. Unter die weichen Faktoren fallen Punkte, welche schwer messbar sind, da sie vorwiegend auf einer subjektiven Einschätzung basieren, wie beispielsweise das Image einer Region oder die Qualität der Wohnverhältnisse. Selbsterklärend ist, dass sich sowohl die harten als auch die weichen Parameter je nach Unternehmen unterscheiden.

Wichtig ist, sich festzulegen, zu welchem Zweck die Gewerbeimmobilie genutzt werden soll, denn daraus lässt sich in der Regel bereits die Zielgruppe definieren.

Auch für Eigentümer stellt sich die Frage, welche Zielgruppe sie anziehen möchten, für Investoren hingegen ist die Frage interessant, welche Zielgruppe angezogen wird, da besonders diese ausschlaggebend ist für Umsatz & Gewinn.

Anschließend beschäftigt man sich mit der Makroanalyse, sprich, mit dem Bundesland bzw. der Region, einer konkreten Stadt oder einem Stadtteil in der eine Gewerbeimmobilie gesucht wird, gefolgt von der Mikroanalyse, welche den Fokus auf die nähere Umgebung des Objektes legt (bspw. öffentliche Verkehrsmittel, Konkurrenzsituation usw.) Unter die Standortanalyse fallen ebenfalls die Analyse der demografischen Entwicklung (z.B. Altersklassen), die wirtschaftlichen Faktoren (z.B. Kaufkraftniveau), soziodemografische Faktoren (z.B. Lebensstile) und wirtschaftliche Rahmenbedingungen (1).

Bei der Marktanalyse werden die qualitativen und quantitativen Komponenten von Angebot und Nachfrage erhoben (2). Die Frage die man sich also stellen sollte ist, wie geeignet ein Markt für das vom Unternehmen angebotene Produkt ist. Hier kommt wieder die Zielgruppe ins Spiel, welche wie erwähnt das Fundament für den Erfolg darstellt, weshalb es in diesem Zusammenhang beispielsweise im Einzelhandel ratsam ist ggf. Frequenzzählungen durchzuführen, sollte der Umsatz z.B. von Laufkundschaft abhängen. In der Gesamtbetrachtung sollte man ebenso die Wettbewerbsanalyse nicht aus den Augen verlieren.

In diesem Bereich hat sich vor allem das 5 Forces-Modell von Michael E. Porter etabliert, das zeigt, welche Faktoren für die Analyse von Bedeutung sind (3):

  1. Die Verhandlungsmacht der Kunden, sprich, wie reagieren Kunden auf Preiserhöhungen oder Preissenkungen und wie wichtig ist das Produkt für die Zielgruppe?
  2. Die Verhandlungsmacht der Lieferanten, bedeutet, wie hoch ist die Anzahl möglicher Lieferanten in der Umgebung?
  3. Ersatzprodukte auf dem Markt und Wettbewerb. Hier stelle sich die Frage, ob es Alternativprodukte auf dem Markt gibt, welche den Vertrieb Ihres Produktes gefährdet.
  4. Neue Mitbewerber und Markteintrittsbarrieren, was so viel bedeutet wie die Frage, ob ein Markt besonders attraktiv ist oder oftmals neue Mitbewerber am Markt auftauchen. Sind Marketingkosten zu hoch, um Bekanntheit zu erlangen?
  5. Mitbewerber auf dem Markt: Hier sollte man sich mit dem Gedanken auseinandersetzen, wer den Markt dominiert. Welche Konkurrenz setzt sich durch und warum? (4)

Warum ist eine solche Analyse wichtig?

Eine fundierte Marktanalyse kann davor bewahren, sein Produkt falsch zu platzieren oder auch dabei helfen, Marktlücken zu erkennen. Unternehmensrisiken können frühzeitig erkannt oder gar gänzlich vermieden werden. Sie stellt ebenso eine Basis für die Mietpreiskalkulation dar und lässt so in der Regel eine wirtschaftlich realistische Einschätzung zu.

Insgesamt kann man sagen, dass eine Markt-und Standortanalyse unbedingt Teil eines Businessplans darstellen sollte, um die Risiken für ein Scheitern bzw. einer Fehleinschätzung des Standortes so gering wie möglich zu halten. Auch bei Immobilieneigentümern hinterlässt es ein gutes Bild, bzw. ist es oftmals eine Grundvoraussetzung, dass man sich bei der Immobiliensuche im Vorfeld fundamental mit der Analyse eines Standortes auseinandergesetzt hat, denn auch ein Immobilieneigentümer hat Interesse daran, dass seine Immobilie langfristig und erfolgreich vermietet wird. Genauso verhält es sich mit Investoren.

Einzelnachweise:

  1. https://www.weka.ch/themen/bauimmobilien/immobilienverwaltung/immobilienmarketing/article/standortanalyse-fokus-ziel-und-standortfaktoren/
  2. https://www.weka.ch/themen/bauimmobilien/immobilienverwaltung/immobilienmarketing/article/standortanalyse-fokus-ziel-und-standortfaktoren/
  3. https://www.ionos.de/startupguide/unternehmensfuehrung/marktanalyse/
  4. https://www.ionos.de/startupguide/unternehmensfuehrung/marktanalyse/

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